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第十二章 購入時最大の失敗??

そろそろこのタイトルで記事を書くことにネタが尽きてきましたかね(笑)
今回はこの物件の購入時に一番失敗したことを思い出しながら記載したいと思います。一番失敗したこと・・・それは契約日の前に事前に契約書を入手していなかったことです。それが原因で将来の都市計画道路の予定がある物件を購入してしまいました。ですので将来強制的に収用されるリスクがあります。
最初に投資用ワンルームマンションを購入する方は、契約までの段取りや不動産会社の担当者にどこまで資料を要求できるのかがわかっていません。私もそうでした。特に①契約書本体(区分所有建物売買契約書)、②重要事項説明書(←購入物件の重要な情報が記載されているもの)、③売主とその借主の賃貸借契約書(オーナーチェンジの場合)の3つは最低限契約日より前にFAXなりで事前入手しておくことをお勧めします。
さて具体的にどのような形で失敗したのかお話します。まず、契約日当日に不動産会社の担当者から上記②の重要事項説明書を元につらつらと説明を受けていました。(法律で宅建の資格を持つ方が説明する義務があるそうです。)そこで「都市計画法・土地区画整理法に基づく制限」という項目で「計画道路 あり」というように書いてありました。びっくりした私は担当者に質問したところ、即答できないので少し確認するとのことでした。(そういえば担当者はあまり知識がなく、信頼が置けない方でした。)調査後にわかった内容は「昭和41年にこの物件を通る計画道路が決議されていたが、未だ実行されていないため現実的に無期延期でしょう。」とのことでした。このように例えば住民の反対や都の予算が逼迫している等して延期になることはよくあるそうです。私は納得してその後契約書にサインしました。しかし。。。
家に戻ってからネットを見て唖然としました。なんと私の物件がある足立区を横断するその都市計画道路が最近着工し始めていました。「騙されたのか。。」しかしもう契約書にサインしてしまっていたことから泣き寝入りをするしかありませんでした。書類には「計画道路 あり」と記載してありましたから。。いったい売るときにいくらで売れるのやら。。事前にFAXで重要事項説明書を入手し、ネットでその道路について調べておけばよかったと心から思いました。
今回の物件の購入で学んだことは、「投資は危なくないが、無知は危ない」ということでした。不動産投資の初心者が不動産会社がいるからと全面的に信頼し契約しても、結果的には自己責任ですし、最低限の知識は必要です。また売主である不動産会社と買主である個人の大家さんには情報の格差が圧倒的にあります。この差を埋めるには大家同士のネットワークを築き情報を得るか、本などで勉強し段取りと契約時のキモを学んでいくしかありません。
次回はこのテーマのまとめを記載したいと思います。長文を読んでいただきありがとうございました。(以下に私が不動産投資の勉強をした際に利用した初心者向けの本をリンクしておきますね。)

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第十一章 ルームクリーニング代は引き継がれるの?

今日は私の実体験に基づいて契約上トラブルになった話を何回かに分けてお話します。
今回は「ルームクリーニング代」についてです。これは家主が借主に部屋を貸す際に、予め将来退去する時の部屋のクリーニング代を預かるためその代金を指します。これは「敷金」に非常に良く似ていますね。ただ敷金との大きな違いは敷金が将来の部屋の原状回復費用に充当できるか法律上あいまいなのに対して、ルームクリーニング代は原則借主へ返還されません。この「ルームクリーニング代」という概念が登場した背景には敷金だと将来借主に返還する可能性があるため、違う名目で将来の部屋の原状回復費用を借主からもらいたかったためです。
さて今回私の場合は、借主が住んでいる状態の物件(いわゆるオーナーチェンジ)を購入しました。その際は当然に売主と借主の間で結ばれた賃貸借契約書は引き継がれます。その契約書にはなんと敷金が0ヶ月と書いてあります。敷金があれば、それは当然に買主に引き継がれるため私はがっかりしました。その代わりルームクリーニング代という名目で売主(正式には転売されているので前売主)は1ヶ月分の家賃相当額を預かっているようです。さてこの代金は私がもらえるのでしょうか。賃貸借契約書には「ルームクリーニング代は、退室時、償却します。」と記載されています。
当初、売主である不動産会社の担当者は「この代金は償却されるため買主には引き継がれません。私共も前売主からはこのルームクリーニング代を頂いていません。」という説明でした。私はその場でいったんは納得し、頭金10%を支払い売買契約書を交わしてしまいました。しかし、家に帰ってネットで検索しているうちにその判断は怪しくなってきました。後日、不動産の移転登記を依頼しようとしている司法書士さんに相談すると「ルームクリーニング代は引き継がれるのが一般的だ。」というお話で驚きました。そのときは既に売買契約書にサインしてしまっていたため、軽率だと心から後悔しました。幸いにも例の不動産会社の担当者に問い合わせたところ残金の決済額から控除する形で引き継ぐことが出来ました。
皆様も同様の問題で悩んでいる場合には「ルームクリーニング代は買主に帰属する」ということを頭に入れておいてくださいね。実は他にも契約時にトラブルとなった項目が何点かあるのでそちらも次回ご説明します。
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第十章 投資不動産の売却にかかる税金について

今日は税金シリーズの最終回であります投資不動産の売却にかかる税金についてご説明します。売却時にかかるのは運用のときと同様ですが、所得税・住民税になります。
投資の運用時にかかったのは「不動産所得」ですが、売却時にかかるのは「譲渡所得」になります。
この譲渡所得には2種類あり、短期譲渡所得と長期譲渡所得があります。これは所有している年数により税率が異なるものであり、国が短期間の土地ころがし等を抑制していた背景からこのようになっています。
長期譲渡所得は儲かった部分(収入-必要経費)に対して所得税15%、住民税5%がかかります。対して短期譲渡所得は同様の儲かった部分に対して所得税30%、住民税9%がかかってきます。
皆様いかがだったでしょうか。不動産投資は様々な税金がかかることがご理解いただけたと思います。実感としては今後また不動産のプチバブルは起こるわけで、そのときは取引が活発になるかと思いますが、結果的には現在のような妥当な水準に落ち着いてくるのかなと思っています。不動産投資は様々な方に係わるため勉強にはなりますが、1口あたりの投資金額が大きいため失敗が許されません。より慎重に取引すべきですね。次回以降はまた私の購入時の体験談をお話します。 1日1クリックいただけると助かります↓

プロフィール

XXXX

Author:XXXX
・性別:男
・職業:公認会計士
・好きなもの:パソコン、読書
・嫌いなもの:マンゴー、英語
・血液型:A型
・現住所:東京都

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