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第九章 投資不動産の運用にかかる税金について

今回は投資不動産の運用にかかる税金についてご説明します。
この運用にかかる税金は①固定資産税と②都市計画税、③所得税・住民税があります。
①固定資産税
まず固定資産税の基本的な算式は土地・建物の課税標準×1.4%となります。そしてこの土地・建物の課税標準はいづれも「固定資産評価証明書」をみれば数値が載っているいるので、不動産仲介業者に依頼すれば簡単に入手が可能です。
1点注意点ですが、もし課税標準を1から計算したい場合には固定資産税負担調整制度と呼ばれる税額を緩やかに計算する特例(詳しくは東京都主税局HP参照)や小規模住宅地に対する軽減処置もあります。
私の物件の場合は
a土地
9,929,856(固定資産税課税標準)÷49(持分按分)=202,650
b建物
965,100(固定資産税課税標準)
a+b=1,167,000(千円未満切捨)
1,167,000×1.4%=16,300(百円未満切捨)と算定されました。
②都市計画税
都市計画税については一部計算が誤っているのではないかという箇所があったので不動産会社に確認中です。後日アップいたします。ちなみに計算方法は上記固定資産税と同様に課税標準×0.3%です。
③所得税・住民税
当然ですが、毎月の賃貸収入には所得税がかかります。所得税は確定申告を行うためここで正確な計算をすることができません。ただし家賃収入の全額に対して課税されるわけではなく、必要経費(減価償却費、管理費)等を控除した所得に対して課税されます。私のようなサラリーマンは本業の給与所得との損益通算(一方の所得の赤字をもう一方の所得と相殺すること)が可能となります。これについては確定申告の話をする際に詳細に記載いたします。
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第八章 <補足>投資不動産を購入した際にかかる税金について

今日は昨日公開した不動産取得にかかる税金について、一部補足して記載したいと思います。前回私がテンぱってしまったのですが、登録免許税・不動産取得税について正確な算式がわかったので追記します。(司法書士さんからの返信でわかりました(笑))
①登録免許税
先日はこの税金は一律2%というようにお伝えしましたが、実際は土地分については軽減税率1.5%が適用されていました。(平成24年4月1日から平成25年3月31日まで)
また通常はオンラインで登記申請を行うので、計算で算出した税額の10%が減税されます。(最高3,000円まで)
よって私の物件の固定資産評価証明書に記載された額を基に当てはめると
a)建物
965,000(千円未満切捨)×2%=19,300
b)土地
65,505,900÷49(持分割)=1,336,855→1,336,000(千円未満切捨)×1.5%=20,040
a+b=39,340 となります。
最後にオンライン減税分を控除し、39,340-3,000(MAX)=36,300(百円未満切捨)となり、これが納税額です。
②不動産取得税
こちらについても前回の記載に誤りがあり、土地分については上記の課税標準額に1/2した額から税額を算出できます。(平成27年3月31日まで)よって
a)建物
965,000×3%=28,950
b)土地
1,336,000(持分割後)×1/2×3%=20,040
a+b=48,990 となりました。最後の端数処理だけわかりませんが、些細なので勘弁願います。まだ納税通知は届いていないので、実際の納税額は不明です。
③消費税
消費税について、先日のコメントでは物件の価格をどうやって建物分と土地分に按分するのかという大事な部分を説明し忘れていたので追記します。これがもし自由なら、サラリーマン不動産投資家の方は消費税が非課税である土地の割合を限界まで大きくしますよね。このときに国税庁のHPのQ&Aでは時価や原価で按分する方法もあるそうですが、一般的には固定資産評価額を基に按分します。また端数処理についての規定はないのである程度自由です。私の物件380万円(税込)については以下の計算で建物分と土地分に按分されていました。
a)比率
土地分:1,336,000/(1,336,000+965,000)=58.1%(小数点以下2位四捨五入)
b)土地分
3,800,000×58.1%=2,207,800
c)建物分(税込)
3,800,000-2,207,800=1,592,200
d)消費税額
1,592,200×0.05÷1.05=75,819 となりました。結構高い金額ですよね。
いかがだったでしょうか。①~③を合計すると14万円ほどになります。価格に占める割合はなんと3.8%にもなります。どこぞの銀行の窓口で投資信託を買っても販売手数料3%がいいとこですから、いかに投資不動産は税金で持っていかれるかイメージが沸いたかと思います。ここからさらに、司法書士報酬、仲介手数料も購入時にかかってきます。
長文を読んでいただき誠にありがとうございました。次回は②不動産の運用にかかる税金について記載します。

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第八章 投資不動産を購入した際にかかる税金について

今回からは不動産にかかる税金関係の話について何回かに分けてご説明したいと思います。
まず最初の話に戻りますが、私の実感では「ワンルームマンション投資」は税金が高いから儲からないという実感です。
今回からシリーズに分けて①購入時にかかる税金、②賃貸してる際にかかる税金、③売却する際にかかる税金を説明します。今日は①購入時にかかる税金です。これは3つあり、不動産取得税、登録免許税、そして忘れてはならないのは消費税がかかります。

まず不動産取得税は固定資産課税台帳に登録されている価格(課税標準)に税率をかけて算定します。
私の場合は固定資産課税台帳に載った価格を知らずに買ったのですが、物件担当者から概算で49,000円になるとのことでした。税率は中古の投資不動産の場合は一律3%かかります。よって逆算すると、台帳に載った価格(課税標準)は約160万円ということになります。

続いて登録免許税です。こちらも固定資産課税台帳に登録されている価格(課税標準)に税率をかけて算定します。今回36,300円かかっており、投資不動産は2%が課税されるので逆算すると価格(課税標準)は約180万円となります。
あれ!?おかしいですね。なんで不動産取得税と登録免許税で課税標準が変わってしまうのでしょうか。どなたかわかるかた教えてください(泣)購入したときの司法書士の方にもメールで聞いてみます。

最後は消費税ですね。こちらは土地は非課税ですが、建物は5%課税されます。ここで勘違いされている方も多いのですが、サラリーマンの個人の方が購入した場合、消費税は還付されません。少し難しくなりますが「課税事業者」の方で、払った消費税の方が受け取った消費税より多くなった場合に原則還付されます。こちらはその道のプロの税理士さんに聞いてください。私も会計のプロなのですからもっと詳しくならないといけないですよね(笑) 1日1クリックいただけると助かります↓

第七章 物件はいくらが妥当な価格なの?②

前回に引続いて、投資不動産の妥当な価格に迫ってみたいと思います。今日は積算価値から求めてみたいと思います。
まず積算価値とは建物とその下に付随する土地の価格から積上げて求めた価値です。本来であれば役所から固定資産評価証明書を入手しなければいけませんが、今回は①土地と②建物、に区分して簡便的に求めて行きたいと思います。
①土地
まず土地の価格は「相続税路線価」を使用します。この価格は全国地価マップを利用します。こちらのサイトで調べたい物件の住所を検索すると簡単に調べられます。私の所有する物件に隣接する道路には「230D」という表記がなされています。(ちなみにこのアルファベットは物件の「所有権」ではなく、「借地権」を購入した場合に割引く割合を示しています。)こちらに建物全体の敷地面積(地積)を掛け、総戸数で割ります。
230,000(円/㎡)×358.22(㎡)÷49(戸)=1,681,440円

②建物
この建物分の価格は新築時の建築単価にその1室の延床面積を掛け、期間経過分の減価分(減価償却)を加味して算定します。
まず新築時の建築単価は建物の構造によって変わってきますが、銀行が使用しているという建築単価表(長岐隆弘さんの著書参照)によるとRC構造の場合は1㎡あたり200千円だそうなのでそちらを利用します。すると以下の算式になります。
200,000(円/㎡)×16.24(㎡)×(47-25)/47(年)=1,520,340円

よって積算価値では計約320万円と算出されました。
収益価値では約400万円、積算価値では約320万円となったので、この間で購入していればまぁ引き分けといえますが、私は380万円なので「負けに近い引分け」という評価となると思います。

この記事を読んでいただいた皆様も、ぜひ予め理論値を計算されてから購入することを強くおススメいたします。
次回からは私の本業である不動産に付随する税金関係の話について実体験を元に記載していきたいと思います。 1日1クリックいただけると助かります↓

第六章 物件はいくらが妥当な価格なの?

今回は私が購入した物件の妥当な理論価格を探っていきたいと思います。
まず、第四章で記載した長岐 隆弘さんの本を基に探っていきます。こちらの本では価格の求め方として①「積算価値」と、②「収益価値」という二通りを説明しています。今日は簡単な②収益価値にて求めてみたいと思います。
再度物件の必要な情報を記載します。

価格:380万円(指値後)
賃料:43,000円/月
構造:鉄筋コンクリート(RC)造→法定耐用年数47年
経過年数:25年

以上の①賃料、②構造、③経過年数で一応の理論価格は算定できます。結論としては以下の式になります。(単位:円)
<ネットの毎年の収入>
43,000×12ヶ月×0.64(※)=330,240(※・・・銀行が採用している経費率が0.36のためその分を控除しています)
<残存耐用年数>
47年-25年=22年
<割引率>
6%・・・金利耐性テストと呼ばれる銀行内で利用される数値をそのまま利用しています。

これら①ネットの毎年の収入、②残存耐用年数、③割引率から価格を求めます。
最後は少し難しいですが、会計士の方は皆さんご存じの「割引現在価値」という考え方を利用します。この説明は割愛します。エクセルのNPV関数を利用すれば簡単に求められます。

またカシオの電卓の方は1.06「÷」「÷」330,240「M+」(×22回連打)→「MR」でも求められます。これで理論価格は約398万円と算定されました。なので今回は「収益価値」の観点からは安く購入できたことになります。次回は「積算価値」から理論価格を求めていきたいと思います。 1日1クリックいただけると助かります↓

本のご紹介


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第五章 値段の交渉

今回は値段の交渉、通称「指値」と呼ばれるものについて考えたいと思います。
まず指値とはマイソク(チラシ)に載っている価格から値切ることをいいます。買主が購入したい価格を提示し、売主がその金額まで譲歩してもらえれば交渉が成立となります。私も実際先日お話した物件を450万→380万円まで値下げして購入しています。(それでもプロに言わせればぼちぼちくらいの購入価格であったようです。)
これが不動産投資の最重要ポイントです、。前にもお話しましたが、購入時点で9割その成否が決まるからです。

私は初めこの物件にそこまで魅力を感じていませんでした。それはやはり素人なりに値段が相場より高いと感じていたためです。しかし駅からの立地は魅力的であったため指値を実践し、15%以上値引きした370万円で指値を行いました。具体的にはこの不動産の担当者に伝えてあります。その際、てっきり書面で「買付証明」を提出すると思ったのですが、実際は上司に判断を仰ぐため口頭でかまわないということでした。その際に担当者から伝えられたことばは「非常に厳しい価格」ということでした。これが実はセールス価格で「いっぱいいっぱいです」というのを伝えるためのものだったとは、その当時知る由もありませんでした。
その後、担当者からは20万円離れた390万円なら売却可能という連絡があったため、今回は経験の意味で10万円譲歩し、380万円で再提示しました。それでも1日待たされ、翌日その値段で妥結した旨の連絡がありました。
ここから私の大家としての第一歩がスタートしました。 1日1クリックいただけると助かります↓

第四章 物件の概要

私が購入しようとした物件の概要はこんな感じです。
価格:450万円
立地:足立区竹ノ塚
駅からの距離:竹ノ塚駅から徒歩5分
築年:1987年

上記の物件は竹ノ塚という東武伊勢崎線とメトロ日比谷線の始発駅であるというメリットがあります。
しかし築年が古いことから購入をためらっていました。しかしそれ以外の物件で購入したいと思うような目ぼしい物件はなかったこと、実際に現地に足を運んでみると外観がきれいに保たれていたことから購入を決めました。
ただし、この価格では高すぎるため「指値」をして金額を交渉しなければ元がとれません。しかし、素人である私には妥当な価格がいくらか検討もつかなかったため迷いました。
そこで「指値」について詳しく書かれた長岐 隆弘さん著の以下の本を参考にしました。この交渉の経緯については後日記載します。



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第三章 サイトをチェック!

収益不動産の情報を扱っているポータルサイトとしては①楽待、②建美家、③SBI収益物件ガイドなどがあり、これらを利用して、先日記載した条件に適合するのいい物件を探していました。
しかし当然ですが、なかなか見つかりません。やはり条件のうち「最寄駅から5分以内」というのが条件を絞っている原因のようです。しかし、芦沢さんの著書にもあるとおり駅からの距離は条件を緩めてはいけないのです。それは駅を中心に円を描くように物件は加速度的に増えていきます。だから都内の場合、駅からの距離が非常に大切になり、それが競争相手を少なくすることにつながるのです。
話がそれましたが、上記の①~③のうち、私は②の建美家さんのサイトを利用しました。理由は物件の取引形態のうち、「売主」の物件を条件で検索できたからです。これも芦沢さんの教えに従い、最初の物件は「仲介」ではなく、「売主」の物件から購入したほうがいいと記載されていたためです。

そして試行錯誤のあげく、足立区竹ノ塚にある1つの物件にたどり着きました。その物件の詳細は後日記載します。 1日1クリックいただけると助かります↓

プロフィール

XXXX

Author:XXXX
・性別:男
・職業:公認会計士
・好きなもの:パソコン、読書
・嫌いなもの:マンゴー、英語
・血液型:A型
・現住所:東京都

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